Vychytáme všechny mouchy!

Vyhledávání

Další ukázky postřehů - převzato ze serveru Novinky.cz

07.10.2016 12:31

Má cenu bourat, nebo rekonstruovat?

Bourat, nebo rekonstruovat? Tuto otázku položil inspektorovi nemovitostí pan Michal, majitel starého domku v Rožmitále pod Třemšínem. Rekonstrukce starého domu totiž může vyjít i dráž, než by byla stavba domu nového, včetně nákladů na zbourání starého.

Pan Michal má jednopodlažní dům se sedlovou střechou. V podkroví je půda. Dům byl postaven pravděpodobně na přelomu 19. a 20. století. Obvodové stěny jsou vyzděny z plných pálených cihel, vnitřní stěny a příčky jsou z vepřovic a plných pálených cihel.

 

čtvrtek 10. září 2015, 11:27

Rozhodování není v podobných případech vůbec jednoduché. Pro někoho je důležité cenové srovnání mezi novostavbou a rekonstrukcí, pro jiného je důležitější zachování ducha místa, případně architektonického výrazu domu.

Ať už jsou kritéria pro rozhodování jakákoli, vždy je dobré začít informacemi o technickém stavu objektu a nákladech na jeho opravu.

Dům je vytápěn lokálními topidly na tuhá paliva v jednotlivých místnostech.

V tomto konkrétním případě inspektor zamířil od základů ke stropům, aby zjistil, z čeho jsou provedeny a jak se podílejí na stabilitě domu. Dům má dřevěné stropy a žádné ztužující věnce. Hledačkou výztuže inspektor našel pouze železobetonové nadokenní překlady.

Pro stabilitu domu bylo tedy důležité, v jakém stavu jsou stropní trámy, a to zejména v místě uložení na stěny. Prohlídka uložení trámů pomocí endoskopu ukázala, že strop je v pořádku. Výhoda prohlídky endoskopem je v tom, že není nutné bourat do konstrukce velké sondy.

Vstupní veranda nevypadá stabilně, odklání se od domu a ve zdivu jsou trhliny. Základy jsou mělké a bude jednodušší verandu zbourat.

Rozvody vody, kanalizace a elektřiny neodpovídaly současným požadavkům norem ani požadavkům moderního bydlení. V domě bylo funkční vytápění plynovým kotlem, komín byl vyvložkován.

Předchozí majitel za vytápění a ohřev teplé vody platil kolem 60 tisíc korun za rok, což je opravdu dost. Kvalitním zateplením domu je možné náklady snížit o více než 40 %.

Kolik bude stát rekonstrukce a kolik bourání

Demolice domu pana Michala by vyšla na necelých 500 tisíc korun, nový domek stejné velikosti by například podle katalogu firmy GServis pořídil na klíč za 3,1 miliónu korun.

Celková investice do nového domku by byla 3,6 miliónu korun. Stavba svépomocí by vyšla asi o 25 % levněji.

První cesta inspektora vedla do sklepa. Zde odkryl základy pro zjištění materiálu základů a jejich hloubky.

Rekonstrukce domku musí zahrnovat opravu krovu, výměnu krytiny a zateplení střechy celkem za 320 tisíc korun. Výměna oken a zateplení fasády bude za 330 tisíc korun.

Zateplení podlah na terénu, úpravy dispozice domu, nové omítky a vymalování vyjdou na 250 tisíc korun. Nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace, včetně zařizovacích předmětů, by pan Michal pořídil za 220 tisíc korun.

Vzhledem k tomu, že se zateplením výrazně sníží energetická náročnost domu, je výhodné vyměnit i starý plynový kotel za zdroj s nižším výkonem a efektivnějším provozem. V tomto případě to může být kotel na biomasu s automatickou dodávkou paliva a akumulační nádrží za 80 tisíc korun.

Krov pod střechou je ve velmi špatném stavu. Na mnoha místech byl napaden dřevokazným hmyzem a minimálně třetina dřevěných prvků potřebuje výměnu.

Náklady na rekonstrukci nemusí být rozhodující

Náklady na kompletní rekonstrukci domu pana Michala se budou pohybovat kolem 1,20 miliónu korun. Nový domek se na místě původního dá postavit od tří miliónů včetně demolice toho původního.

V tomto případě je finančně výhodnější provést rekonstrukci domu, ale není tomu tak vždy. Nejen že mohou být náklady na rekonstrukci srovnatelné, ale často se musí volit kompromisní pohled projektanta i majitele objektu na některá konstrukční řešení a dispoziční uspořádání rekonstruované stavby.

Nehledě na to, že rekonstruovaný dům často obtížně dosahuje úrovně energetické efektivity běžné u novostaveb.

Autor: Ing. Ctibor Hůlka, inspektor nemovitostí

Zpět

© 2016 Všechna práva vyhrazena.